土地評価

• 手間: 賃貸借契約書の読み込み、更新料や承諾料の授受の有無の確認、周辺の借地権慣行の調査が必要です。

• 専門性: 土地所有者と借地人の権利が入り混じっているため、評価単位の判定を誤ると大幅な過少・過大申告に繋がります。

 

• 手間: 登記上は「畑」でも現況が「駐車場（雑種地）」であれば、現況優先で評価します。これを確認するための現地調査と写真撮影が不可欠です。

• 専門性: 1つの土地を親と子で分けて使っている場合など、どこで評価を区切るか（評価単位の判定）は税務署との見解が分かれやすい最重要ポイントです。

最も報酬に反映される部分です。

• 意見書の作成: 「この土地は崖地があり活用できない」「騒音や悪臭がある」といった個別要因で減額する場合、単に数字を入れるだけでなく、税務署を納得させるための「評価意見書」や「証拠写真」を作成します。

• 責任の重さ: 攻めた評価（大幅な減額）をする場合、将来の税務調査で否認されるリスクを背負い、依頼人を守るための論理武装を行うため、コンサルティング料としての加算が発生します。

安かろう悪かろう」の土地評価が、結果として「報酬の節約分を遥かに上回る過大納税」や「数年後の追徴課税」を招くという指摘は、実務上非常に重要な視点です。

リスクについて、専門的な見地からその「怖さ」を具体化しました。

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「安すぎる報酬」に潜む4つの具体的リスク

① 評価減（不整形補正・地積規模減）の不適用

• 実態: 路線価に面積を掛けるだけの「単純計算」で済ませているケースです。

• 損失: 本来なら10%〜40%程度下げられるはずの評価をそのまま申告するため、数百万円単位の税金を「払いすぎ」てしまいます。しかも、税務署は「払いすぎ」については親切に教えてくれません。
   

② 現地確認なし・机上評価のみ

• 実態: Googleマップ等の図面確認だけで済ませ、実際に現地に足を運びません。

• 損失: 「現地に行かないと分からない減価要因」を見落とします。

  • 例: 騒音、悪臭、高低差（崖地）、墓地隣接、日当たりを遮る建築物など。

  • これらは「利用価値が著しく低下している」として10%の評価減が認められる可能性がありますが、机上では不可能です。
     

③ 税務調査時に説明できない（エビデンス不足）

• 実態: なぜその補正率にしたのか、根拠となる図面や計算プロセスを資料として残していません。

• リスク: 相続税の調査率は他より高く、土地評価は必ずチェックされます。調査官に「なぜこの評価か？」と問われた際に、論理的な回答ができなければ、その場で否認され、過少申告加算税や延滞税が課されます。
   

④ 「責任は負いません」型の処理

• 実態: 契約書に「評価の妥当性について責任を負わない」旨の免責条項が入っていることがあります。

• リスク: ミスがあっても税理士賠償責任保険を適用できず、納税者がすべての損害を被ることになります。

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土地評価の「価値」を左右する比較表

報酬の「差」が、どのように「納税額の差」に現れるかを比較しました。

項目	安価な評価（机上のみ）	適正な評価（現地・役所調査あり）
調査方法	公図・ネット地図のみ	現地測量、役所での道路・法規制調査
減額の検討	ほぼなし（安全策）	あらゆる減価要因をフル活用
提出書類	申告書のみ	評価の根拠となる詳細な「意見書」
将来の安心	税務調査で否認される不安	専門家が理論武装している安心感
トータルコスト	報酬は安いが、税金が高い	報酬は高いが、税金が最小化

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3. 「価値」を変えるための差別化ポイント

土地評価における「説明力・根拠資料」とは、具体的には以下のものを指します。

1. 現地調査報告書: 写真付きで土地の不利な状況を可視化したもの。

2. 役所調査資料: 道路種別や都市計画法上の制限を公的に証明するもの。

3. 想定整形地図: 不整形地評価において、最も納税者に有利な作図の根拠。