土地の評価方法

路線価は、土地そのものではなく土地が接している道路1平方メートルあたりの価格です。国税庁によって、毎年7月頃公表されます。この路線価に土地の面積をかけ算することで地価を計算します。

「相続税評価額」とも呼ばれ、相続税や贈与税の課税基準を決める目的で使われるのです。公示価格の80％を目安に決定されています。金融機関が物件を評価するときにも路線価が用いられます。

路線価を調べ方は、国税庁が提供している「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」から検索可能です。

参考サイト：国税庁
https://www.rosenka.nta.go.jp/

固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税など、土地にかかる税金を計算する際に基準となる評価額です。各市町村によって3年ごとに調査が行われ、公示地価および基準地価の70％を目安に設定されます。

なお、人気があるエリアや住宅地外の土地については、適正な相場と数字が乖離する場合もあります。

公示地価や基準地価が国の定める標準価格、すなわち理論的な価格であるのに対して、実際に買い手と売り手の間で取引された価格が実勢価格です。「時価」とも呼ばれ、需要と供給のバランスが取れる価格を指します。当事者間の事情や売買タイミングなどの理由によって、公示地価と実勢価格には大きな差が出ることもあります。

不動産サイトから同条件のエリアの物件価格をみると、だいたいの実勢価格を予測できるでしょう。

基準地価は、都道府県から選んだ全国2万ヶ所以上の基準地の価格です。一般的に公示地価と同じくらいの価格設定になります。毎年７月１日時点での鑑定評価を行い、９月に公表するのが通例です。国土利用計画法（1974年制定）に基づき都道府県や、政令指定都市が土地取引規制の価格審査基準として用いるほか、一般的な土地取引価格の目安にもなります。

土地の購入を検討するときは、不動産会社に足を運んで候補のエリアの土地情報を尋ねてみてください。自分で調べるのもできますが、やはりプロに相談する方がリアルタイムで知れるので、より実態に近い数字が分かるでしょう。エリアの土地価格の相場、多く取引されている土地の価格帯、人気の土地タイプ、建物付きか否かなどを確認してみてください。

専門家に直接質問すると、インターネットや書籍には記載されていないリアルな情報を入手できます。不動産会社との関係性を作るという意味でも、直接相談するのは効果的です。その価格をもとに、このエリアは購入するべきか、といった投資家目線でのアドバイスをもらえるのもおすすめする理由の一つです。

知りたい地域や場所の公示地価・路線価・実勢価格は、自分で簡単に調べられます。

全国の公示地価や実勢価格については、国土交通省の作成した「不動産情報ライブラリ」というページからチェックできます。対象や調査年、用途区分を絞り込んで検索できますし、都道府県単位で探すこともできます。調べたい内容によって使い分けるとよいでしょう。

路線価については国税庁の路線価図にて確認できます。

『不動産の鑑定評価に関する法律』第２条第１項には「不動産の鑑定評価とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。」とあります。

つまり、不動産鑑定（評価）とは、不動産鑑定士が専門家として不動産鑑定評価基準に従って対象不動産を調査・分析し、対象物件に最も適応した鑑定評価手法を用いて適正な鑑定評価額を決定・表示することです。

【不動産鑑定とは】

不動産鑑定士が専門家として不動産の評価額を決定・表示すること

不動産鑑定を実行できるのは、国家資格である不動産鑑定士の資格を取得して登録を行なった者だけです。（「不動産鑑定士補」も鑑定できます。）

資格を持ち、登録を済ませていなければ、不動産会社の社員であっても、不動産鑑定は実行できません。